Обобщение

судебной практики по рассмотрению Промышленным районным судом г. Оренбурга гражданских дел, связанных с самовольным строительством за период 2023-2025 г.г.

В период с 01.01.2023 по 31.12.2025 Промышленным районным судом г.Оренбурга в принятии 2 исковых заявлений было отказано, возвращено в порядке ст. 135, ч. 2 ст. 136 ГПК РФ 47 исковых заявлений.

Судьями Промышленного районного суда г. Оренбурга рассмотрено 227 дел вышеуказанной категории. При этом значительная часть дел, связанных с самовольным строительством, касалась рассмотрения исков о признании права собственности на объекты самовольной постройки.

Из общего количества рассмотренных дел:

207 – с вынесением решения, из которых 196 – удовлетворено, 11 - отказано;

14 – оставлено без рассмотрения;

4 – передано по подсудности;

2 – прекращено.

Число обжалованных судебных актов по делам, связанным с самовольной постройкой, незначительно. В указанный период в апелляционном порядке было обжаловано 18 решений по делам указанной категории, в кассационном порядке - 4. Из числа обжалованных было отменено1 решение, изменены в части - 2.

Подавляющее большинство изученных дел рассмотрено по требованиям о признании права собственности на самовольные постройки. При рассмотрении таких споров истцами выступают физические лица, осуществившие возведение самовольной постройки, ответчиками – орган местного самоуправления.

В большинстве случаев ответчиком по искам о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления – администрация г. Оренбурга, однако при предъявлении требований о признании права собственности на самовольную постройку - гараж, ответчиком также выступает гаражный кооператив, в котором расположено спорное строение, и собственник земельного участка под объектом, а в случае осложнения заявленных требований наследственными правоотношениями – наследники умершего.

По всем изученным делам истцами были представлены суду доказательства соблюдения градостроительных, строительных, санитарных и противопожарных требований в отношении спорных объектов в виде заключений соответствующих специалистов.

Также предметом рассмотрения по данной категории гражданских дел являются требования о сносе самовольного строения.

Истцами по таким делам являются, как правило, администрация г.Оренбурга или собственники (владельцы) земельных участков, смежных с участком, на котором расположено спорное самовольное строение. Основаниями требований о сносе, в основном, заявляют обстоятельства, связанные:

- с отсутствием разрешения на строительство (характерно для исков администрации г.Оренбурга);

- с наличием угрозы жизни и здоровью третьих лиц из-за ветхого состояния спорной постройки или нарушения допустимых расстояний от постройки до границы земельного участка и/или строений, расположенных на смежных земельных участках.

Ответчиками по таким искам привлекаются лица, осуществившие спорную постройку, являющиеся, как правило, правообладателями (владельцами) земельного участка.

По гражданским делам по искам о сносе самовольной постройки, зачастую, ответчиками предъявляются встречные исковые требования о признании права собственности на спорную постройку, с предоставлением заключений экспертов о соответствии постройки требованиям санитарных, строительных, противопожарных норм и правил. В некоторых случаях ответчиками (или истцом, в случае несогласия с документами, представленными ответчиком) заявляется ходатайство о назначении судебных экспертиз или данный вопрос ставится на обсуждение по инициативе суда.

Перед экспертами судом ставятся вопросы не только о соответствии спорного строения специальным нормам и правилам, но и о наличии угрозы жизни и здоровью граждан, а в случае обнаружения нарушений – о возможных способах их устранения.

В качестве вопросов для дополнительного разъяснения (обобщения) полагаю возможным обратить внимание на следующее.

1. Необходимо ли привлекать к участию в деле о признании права на самовольную постройку собственников смежных домовладений.

Ранее (в 2018 году) указанный вопрос уже предлагался для обсуждения, на одном из семинаров докладчиком были даны разъяснения, что привлекать собственников смежных домовладений к участию в деле о праве на самовольную постройку в качестве третьих лиц не следует. Однако, в последствии правоприменительная практика сложилась таким образом, что непривлечение к участию в деле о признании права на самовольную постройку собственника (владельца) смежного домовладения являлось основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Точка зрения о необходимости привлечения к участию в деле собственников (владельцев) смежных домовладений обосновывается тем, что существование спорного объекта затрагивает их права, а в силу требований п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ право на самовольную постройку может быть признано судом только если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Противоположная точка зрения основана на том, что привлечение собственников смежных домовладений к участию в деле в качестве третьих лиц по делу о праве на самовольную постройку в последующем лишает их права на защиту своих интересов перед собственником этой постройки, поскольку решение по такому делу будет иметь для них преюдициальное значение. При этом предметом рассмотрения судом являются требования о признании права, а не о существовании самовольной постройки на местности. Возникновение права на самовольную постройку не может нарушать прав смежников. Если же собственник (владелец) смежного домовладения считает, что его права нарушает существование постройки, то он вправе обратиться в суд с соответствующим иском (например, в соответствии с гл.20 ГК РФ).

Кроме того, привлечение к участию в деле третьих лиц значительно увеличивает общий срок рассмотрения дела судом и процессуальные издержки, связанные с извещением участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства.

2. Обстоятельства, подлежащие установлению по иску о признании права собственности на самовольную постройку (или даже при принятии искового заявления к производству суда в контексте п.п.4,5 ч.2 ст.131 ГПК РФ).

В соответствии с п.2 ст.3.8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, который расположен в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который не предоставлен указанному гражданину и на котором расположен данный жилой дом.

На основании п.17 названной статьи закона, в случае, если в жилом доме, указанном в пункте 2 настоящей статьи, имеют регистрацию по месту жительства несколько граждан и такой жилой дом соответствует установленным настоящей статьей требованиям, земельный участок под таким жилым домом предоставляется в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено соглашением между указанными лицами.

Согласно п.1.1 ч.3 ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которого не требуется получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

На основании п.1.1 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

В силу ч.12 ст.70 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Из совокупности изложенного следует, что возможны ситуации, когда право собственности на земельный участок и право собственности на самовольную постройку возможно зарегистрировать во внесудебном порядке. Соответственно, возникает вопрос – является ли необходимым документом для рассмотрения вопроса о принятии к производству искового заявления (или для рассмотрения спора о признании права на самовольную постройку) отказ органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка, в порядке ст.3.8 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»?

Практики работы по данному вопросу не имеется. Но такой порядок действий позволил бы сократить количество исков соответствующей категории и судебные расходы для граждан.

Заместитель председателя

Промышленного районного

суда г.Оренбурга Т.С. Бахтиярова